Driftnetto som mått på fastighetens lönsamhet
Driftnetto är en avgörande faktor vid beräkning av en fastighets lönsamhet. Vanligtvis benämns driftnetto med förkortningen NOI (Net Operating Income), vilket anger fastighetens intäkter efter att omkostnader dragits av. För att fastställa lönsamheten av en investering kan man använda ett förbättrat driftnetto som ett mått på ökad effektivitet.
Så vilka omkostnader har en fastighet?
- Drift
Driftkostnader är en betydande utgiftspost och inkluderar utgifter för värme, kyla, vatten, avlopp och elektricitet. Utöver dessa omfattar drift även kostnader för reparationer, skatter och fastighetsförvaltning.
- Underhåll
Underhållskostnader avser de medel som krävs för att säkerställa att byggnaden hålls i gott skick över tid. Det inkluderar både planerat och löpande underhåll av byggnadens system och struktur.
- Hyresgästanpassningar
I en fastighet krävs kontinuerliga anpassningar för att tillgodose hyresgästernas behov. Det kan exempelvis innefatta tillgänglighetsanpassningar eller ombyggnationer för att skapa fler kontorsplatser, större konferensrum eller andra specifika önskemål från hyresgästerna.
Utveckla fastigheten – förbättra driftnetto – påverka fastighetsvärdet
När en investering övervägs är det viktigt att fastställa en kalkylränta. Kalkylräntan används för att göra långsiktiga värderingar och beräkningar, och tas fram baserat på den avkastning som aktieägare eller investerare kräver och förväntar sig.
Fastighetsvärdet (FV) kan därefter bestämmas genom att ta driftnettot (DN) och multiplicera med 1 plus inflationen i procent (i), för att sedan dividera med kalkylräntan (KR) i producent minus inflationen.
Det krävs alltså inga stora förändringar av driftnettot för att öka eller minska fastighetsvärdet. Varje krona som investeras i energieffektivisering bidrar inte bara till lägre kostnader utan också till ett högre fastighetsvärde.
För att illustrera ett exempel så kan vi utgå ifrån en fastighet med ett värde på 2 miljoner €. Kalkylräntan är 5,5% och inflationen ligger på 2,5%. Fastigheten har årliga hyresintäkter på €300 000, med uppvärmningskostnader på €50 000 och övriga driftkostnader på 70 000€. Det ger ett driftnetto på €180 000.
Fastighetsägaren beslutar att investera i ett modernt styrsystem för fastighetsautomation, som möjliggör anpassning av fastighetens drift baserat på verksamheten behov. Minskade drifttider, närvarostyrning och en mer exakt temperaturreglering leder till en energieffektivare byggnad och ett förbättrat driftnetto. Med den här investeringen minskar uppvärmningskostnaderna med 20% till €40 000, vilket höjer driftnettot till €190 000, en årlig ökning med €10 000.
Det ökade driftnettot leder till att fastighetsvärdet stiger till €2 340 000, vilket motsvarar en värdeökning på 17%. Slutresultatet av investeringen är alltså både minskade driftkostnader och en ökning av fastighetsvärdet.